US-Immobilien als Kapitalanlage

Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung gemäß Art. 10 der Verordnung (EU) 2019/2088 vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor („Offenlegungsverordnung“), die die vorvertraglichen Informationen nach Art. 8 der Offenlegungsverordnung und Artikel 6 Absatz 1 der Verordnung (EU) 2020/852 ergänzt.

(a) Zusammenfassung

Die BVT Residential USA 21 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (Investmentgesellschaft) plant die Investition in mindestens zwei Projektentwicklungsgesellschaften. Die amerikanischen Projektentwickler und Joint-Venture Partner sollen geeignete Grundstücke erwerben und darauf „Class-A“-Apartmentanlagen bauen, vermieten und verkaufen. Während des Investmentprozesses werden wesentliche ökologische und soziale Merkmale berücksichtigt, wie z. B.:

Ökologisch:

Bezahlbare und saubere Energie (Beitrag zum nachfolgend beschriebenen UN SDG Nummer 7)

Maßnahmen zum Klimaschutz (Beitrag zum nachfolgend beschriebenen UN SDG Nummer 13)

Sozial:

Nachhaltige Städte und Gemeinden (Beitrag zum nachfolgend beschriebenen UN SDG Nummer 11)

Weniger Ungleichheiten (Beitrag zum nachfolgend beschriebenen UN SDG Nummer 10)

Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische oder soziale Merkmale beworben, ohne nachhaltige Investitionen im Sinne von Art. 2 Nr. 17 Offenlegungsverordnung zu tätigen, und keine ökologisch nachhaltigen Investitionen angestrebt.

Die Auswahl der Investitionen erfolgt im Rahmen eines Auswahlverfahrens unter Berücksichtigung der von den Vereinten Nationen ausgegebenen 17 Zielen für nachhaltige Entwicklung und der Principles for Responsible Investment der Vereinten Nationen (UN-PRI).

Es wurde kein Referenzwert benannt, um die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale zu erreichen.

(b) Kein nachhaltiges Investitionsziel

Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische oder soziale Merkmale beworben, aber die Investmentgesellschaft tätigt weder nachhaltige Investitionen noch ökologisch nachhaltige Investitionen im Sinne der EU-Taxonomie. Daher werden bei der Anlagestrategie die wichtigsten nachhaltigen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren nicht berücksichtigt. Auch die Grundsätze zur Vermeidung erheblicher Beeinträchtigungen finden keine Anwendung.

Wie wurden die Indikatoren für nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt? Die Indikatoren für nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren („Principal Adverse Impacts“, PAI) werden auf Produktebene nicht berücksichtigt, da keine nachhaltigen Investitionen getätigt werden.

Wie stehen die nachhaltigen Investitionen mit den OECD-Leitsätzen für multinationale Unternehmen und den Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte in Einklang? Die Investmentgesellschaft tätigt weder nachhaltige Investitionen noch ökologisch nachhaltige Investitionen im Sinne der EU-Taxonomie.

Auf Unternehmensebene veröffentlicht die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine gesonderte Erklärung zur Berücksichtigung nachteiliger Nachhaltigkeitsauswirkungen gemäß Art. 4 Abs. 1 Offenlegungsverordnung auf ihrer Website.

(c) Ökologische oder soziale Merkmale des Finanzprodukts

Die Investmentgesellschaft wird nach dem Grundsatz der Risikomischung in mindestens zwei voneinander unabhängige Projektentwicklungsgesellschaften (auch Joint Ventures) mit einem US-amerikanischen Projektentwickler als Joint-Venture-Partner mit dem Sitz in den Vereinigten Staaten von Amerika, die jeweils eines oder mehrere unbebaute bzw. mit Altbestand bebaute Grundstücke erwerben und darauf Apartmentanlagen (Multi-Family Residential) bauen, vermieten und verkaufen, investieren. Diese Beteiligung soll als Strategie den Erwerb und den anschließenden Verkauf der Beteiligung an der jeweiligen Projektentwicklungsgesellschaft bzw. die Beendigung der Beteiligung an den Projektentwicklungsgesellschaften nach dem Bau und der Vermietung, und im Falle der Beendigung, des Verkaufs der Multi-Family Residential Apartmentanlagen (Exit) haben.

Es wurde kein Referenzwert benannt, um die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale zu erreichen.

Welche Nachhaltigkeitsindikatoren werden zur Messung der Erreichung der einzelnen ökologischen oder sozialen Merkmale, die durch dieses Finanzprodukt beworben werden, herangezogen?

Vor der Bewertung der Projektvorhaben anhand eines ESG Scorecard-Ratings werden grundsätzliche Ausschlusskriterien angewendet. Dabei hat sich die Gesellschaft dazu entschieden, die Ausschlusskriterien der BVT-Unternehmensgruppe in ihrer jeweils geltenden Form als bindende Ausschlusskriterien zu nutzen. Die genauen Ausschlusskriterien werden in der Nachhaltigkeitsstrategie der Gesellschaft beschrieben.

Die Gesellschaft nutzt zur Messung der ökologischen und/oder sozialen Merkmale einen Scorecard-Rating-Ansatz, welcher ökologische und soziale (E&S-) Aspekte sowohl quantitativ als auch qualitativ erfasst und bewertet. Das Scorecard-Rating bildet die Grundlage der Bewertung der ökologischen und sozialen Merkmale von Investitionen in Projektentwicklungen von Wohnimmobilien. Die Gesellschaft erhebt die zur Bewertung der Investition benötigten Informationen nach bestem Wissen und Gewissen. Hierbei schließt die Gesellschaft jedoch nicht aus, dass Informationen aufgrund der Datenlage und des speziellen Investitionsfokus auf den nordamerikanischen Markt nicht immer verfügbar sind oder erhoben werden können. In solchen Fällen obliegt es der Gesellschaft nach bestem Wissen und Gewissen zu entscheiden, inwieweit die jeweilige Investition die ökologischen oder sozialen Merkmale erfüllt.

Die ESG-Scorecard orientiert sich an ausgewählten Indikatoren der Vereinten Nationen für nachhaltige Entwicklung (UN SDGs), insbesondere an den Zielen

SDG 7 „Bezahlbare und saubere Energie“,

SDG 10 „Weniger Ungleichheiten“,

SDG 11 „Nachhaltige Städte und Gemeinden“ und

SDG 13 „Maßnahmen zum Klimaschutz“.

Zu den wichtigsten Nachhaltigkeitsindikatoren zählen u. a. Energieeffizienzstandards der Gebäude, CO₂-Emissionen pro m², nachhaltige Materialbeschaffung, Anteil barrierefreier Wohnungen sowie Maßnahmen zur sozialen Integration.

Die Nachhaltigkeitsindikatoren ergeben sich aus der Nachhaltigkeitsstrategie der Gesellschaft und beinhalten einen verbindlichen Ansatz zur Berücksichtigung ökologischer und sozialer Merkmale durch eine mehrstufige, verbindliche Risikobetrachtung.

Welches sind die Ziele der nachhaltigen Investitionen, die mit dem Finanzprodukt teilweise getätigt werden sollen, und wie trägt die nachhaltige Investition zu diesen Zielen bei?

Die Investmentgesellschaft tätigt weder nachhaltige Investitionen noch ökologisch nachhaltige Investitionen im Sinne der EU-Taxonomie.

(d) Anlagestrategie

Die nachfolgend beschriebene Anlagestrategie ist mit den beworbenen ökologischen und sozialen Merkmalen vereinbar und trägt dazu bei, diese im Rahmen der Investmententscheidungen umzusetzen.

Mit der in den Anlagebedingungen der Investmentgesellschaft festgelegten Anlagestrategie soll nach dem Grundsatz der Risikomischung in mindestens zwei voneinander unabhängige Projektentwicklungsgesellschaften (auch Joint Ventures) mit einem US-amerikanischen Projektentwickler als Joint-Venture-Partner mit dem Sitz in den Vereinigten Staaten von Amerika, die jeweils eines oder mehrere unbebaute bzw. mit Altbestand bebaute Grundstücke erwerben und darauf Apartmentanlagen (Multi-Family Residential) bauen, vermieten und verkaufen. Diese Beteiligung soll als Strategie den Erwerb und den anschließenden Verkauf der Beteiligung an der jeweiligen Projektentwicklungsgesellschaft bzw. die Beendigung der Beteiligung an den Projektentwicklungsgesellschaften nach dem Bau und der Vermietung, und im Falle der Beendigung, des Verkaufs der Multi-Family Residential Apartmentanlagen (Exit) haben. Der jeweilige Exit wird nach etwa drei bis vier Jahren ab Erwerb der jeweiligen Projektgrundstücke durch die jeweilige Projektentwicklungsgesellschaft angestrebt. Jedoch ist ein Verkauf der Beteiligung an der jeweiligen Projektentwicklungsgesellschaft im Einzelfall auch vor der Fertigstellung des Baus und der Vermietung der Multi-Family Residential Apartmentanlagen (Exit) nicht ausgeschlossen. Die jeweilige Beteiligung kann auch in Form einer Minderheitsbeteiligung erfolgen.

Vor der Analyse und Bewertung einzelner Projektvorhaben wendet die Gesellschaft grundsätzliche Ausschlusskriterien an. Dabei hat sich die Gesellschaft dazu entschieden, eigens definierte Ausschlusskriterien, die ebenfalls Teil der Nachhaltigkeitsstrategie sind, zu nutzen. Diese sind ein fester Bestandteil der Anlagestrategie und werden nachfolgend aufgeführt. Die Gesellschaft berücksichtigt bei ihren Finanzierungen ökologische und soziale Merkmale im Sinne des Artikel 8 der Offenlegungsverordnung.

Im Rahmen ihrer Anlagestrategie berücksichtigt die Gesellschaft auf mehreren Ebenen des Selektionsprozesses Nachhaltigkeitsmerkmale. Dabei gliedert sich der Investitionsprozess in folgende Schritte:

Anwendung von Ausschlusskriterien: Ausschluss von Projekten gemäß dem „ESG Report 2023“

Anwendung der ESG Scorecard zur Bewertung von Projektvorhaben: Wird bei der Bewertung einer Investition ein ESG Scorecard-Rating von größer gleich 2,5 Punkten erreicht, gelten die ökologischen und/oder sozialen Merkmale als erfüllt. Liegt die Punktzahl unter 2,5, so erfüllt die Investition die ökologischen und/oder sozialen Merkmale nicht. Erreicht der überwiegende Teil aller Investitionen eine Punktzahl von über 2,5 kann die Investition trotzdem getätigt werden.

Selbstverpflichtung der Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgrund der Principles for Responsible Investment der Vereinten Nationen (UN-PRI)

Die für die Anlagen der Investmentgesellschaft verantwortliche Kapitalverwaltungsgesellschaft ist Unterzeichnerin der Principles for Responsible Investment der Vereinten Nationen (UN-PRI). Sie hat sich zur Einhaltung folgender Prinzipien verpflichtet:

Wir werden ESG-Themen in die Analyse- und Entscheidungsprozesse im Investmentbereich einbeziehen.

• Wir werden aktive Anteilseigner sein und ESG-Themen in unserer Investitionspolitik und -praxis berücksichtigen.
• Wir werden Unternehmen und Körperschaften, in die wir investieren, zu einer angemessenen Offenlegung in Bezug auf ESG-Themen anhalten.
• Wir werden die Akzeptanz und die Umsetzung der Prinzipien in der Investmentbranche vorantreiben.
• Wir werden mit anderen UN-PRI-Zeichnern, Finanzmarktteilnehmern, Investoren und Stakeholdern zusammenarbeiten, um unsere Wirksamkeit bei der Umsetzung der Prinzipien zu steigern.
• Wir werden über unsere Aktivitäten und Fortschritte bei der Umsetzung der Prinzipien Bericht erstatten.

Wie werden die Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, bewertet?

Die Beurteilung der guten Unternehmensführung der Projektentwicklungspartner erfolgt auf Grundlage eines strukturierten Due-Diligence-Fragebogens. Diese Fragebögen decken zentrale Bereiche ab, die für eine starke Corporate Governance entscheidend sind. Ziel der Fragebögen ist es, die Strukturen, Richtlinien und Verfahren der Projektentwicklungspartner zu bewerten, die sicherstellen sollen, dass Prinzipien guter Unternehmensführung eingehalten werden. Die Gesellschaft überwacht die Corporate Governance der Projektentwicklungspartner durch regelmäßige Treffen und den Austausch mit dem Managementteam der jeweiligen Projektentwicklungspartner.

(e) Aufteilung der Investitionen

Die im Folgenden beschriebene Aufteilung der Investitionen bezieht sich auf die Allokation, die als geplante Allokation der Investmentgesellschaft in den vorvertraglichen Informationen (Verkaufsprospekt) ausgewiesen ist. Inwieweit diese Zielvorgaben zu einem bestimmten Stichtag erreicht wurden, kann dem jeweils aktuellen Jahresbericht entnommen werden.

Die Investmentgesellschaft investiert fortlaufend bis zu 100 % des Wertes des Investmentvermögens in Projektentwicklungen in den USA und strebt eine Allokation an, bei der der mehrheitliche Teil (mindestens 50 %) der Investitionen auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet sind (Kategorie #1). Bis zu 50 % der Investitionen können andere Investitionen der Kategorie #2 sein.

Die dargestellte Allokation stellt eine Zielallokation dar. Der tatsächliche Anteil der Investitionen, die den beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmalen entsprechen, wird im jeweiligen Jahresbericht der Investmentgesellschaft gemäß Art. 11 Offenlegungsverordnung ausgewiesen.

Inwiefern werden durch den Einsatz von Derivaten die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale erreicht?
Die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale werden nicht durch den Einsatz von Derivaten erreicht.

(f) Überwachung der ökologischen und sozialen Merkmale

Die Entwicklung der Investitionen der Investmentgesellschaft wird von der Kapitalverwaltungsgesellschaft durch regelmäßige Treffen und den Austausch mit dem Managementteam der jeweiligen Projektentwicklungspartner überwacht. Die Überwachung der ökologischen und sozialen Merkmale erfolgt auf Grundlage der in der ESG-Scorecard definierten Indikatoren. Hierzu werden regelmäßige Projektberichte der jeweiligen Projektentwicklungsgesellschaften ausgewertet und im Rahmen von Management-Meetings überprüft.

(g) Methoden

Vor der Analyse und Bewertung einzelner Finanzierungsvorhaben wendet die Gesellschaft grundsätzliche Ausschlusskriterien an. Dabei hat sich die Gesellschaft dazu entschieden, die Ausschlusskriterien in ihrer jeweils geltenden Form als bindende Ausschlusskriterien zu nutzen. Diese sind ein fester Bestandteil der Anlagestrategie und werden nachfolgend (Stand 05/2024) aufgeführt:

Die Gesellschaft wird nicht direkt oder indirekt in Projektentwicklungsgesellschaften oder Immobilien-Projektentwicklungen investieren, für sie bürgen oder sie finanziell oder anderweitig unterstützen, die nach internen Recherchen und Nachforschungen folgenden (Geschäfts-)Tätigkeiten nachgehen. Weiter wird auch eine Vermietung an Mieter nach der Fertigstellung der Projektentwicklung die nachfolgenden (Geschäfts-)Tätigkeiten in der Immobilie nachgehen ausgeschlossen:

Organisierte Kriminalität, Drogenhandel, Geldwäsche
Herstellung und Handel von Rüstungsgütern und zugehörige Infrastruktur
Exploration von Kohle und Erdöl
Anlagen zur Energieerzeugung aus Atomkraft
Produktion, Handel oder Vertrieb von Tabakwaren
Pornographie und Prostitution
Glücksspiele, Wetten oder Differenzgeschäfte ausgerichtet ist
Terroristische Organisationen oder ihre Mitglieder
Nach Anwendung der Ausschlussliste leitet die Gesellschaft die Projektprüfung ein, um die derzeitige ökologischen und sozialen (E&S-) Performance der Projekte zu analysieren. Dazu bedient sich die Gesellschaft eines Rating-Ansatzes mit ökologischen und sozialen Aspekten. Diese werden für sämtliche Investitionen angewandt. Die Prüfung basiert auf dem selbstentwickelten Monitoring-Instrument „ESG Scorecard“, welches unter anderem an den Sustainable Development Goals (SDGs) der Agenda 2030 für Nachhaltige Entwicklung ausgerichtet ist.

Die ESG Scorecard bewertet, welchen Beitrag einzelne Investitionen derzeit zur E&S-Entwicklung leisten. Während der Haltephase wird die Gesellschaft jedes Investment hinsichtlich der Entwicklung des ESG Scorecard-Ratings und damit der E&S-Merkmale nach Artikel 8 SFDR überwachen. Letztere ökologische und/oder soziale Merkmale werden entsprechend den Vorgaben der SFDR regelmäßig offengelegt. Sollte die Punktzahl des Scoring unter 2,5 Punkte fallen, so wird die Gesellschaft eine Prüfung veranlassen, um zu analysieren welche Maßnahmen getroffen werden können.

(h) Datenquellen und -verarbeitung

Die Investmentgesellschaft greift zur Bewertung der ökologischen und sozialen Merkmale einer Investition im Rahmen des Auswahlverfahrens auf Daten zurück, die ihr zur Verfügung gestellt werden und prüft diese auf Plausibilität. Sind die zur Verfügung gestellten Daten nach Auffassung der Investmentgesellschaft nicht ausreichend, um eine abschließende Bewertung der ökologischen und sozialen Merkmale einer Investition vorzunehmen, so nimmt die Investmentgesellschaft eigene Recherchen vor und erschließt sich die entsprechenden Datenquellen. Die Daten werden elektronisch erfasst. Eine eingeschränkte Datenverfügbarkeit kann im Einzelfall zu Schätzungen führen, beeinträchtigt jedoch nicht wesentlich die Fähigkeit, die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale zu erreichen. Eine Schätzung von Daten aufgrund von einer nicht zufriedenstellenden Datenlage findet in ca. 15 % der Fälle statt. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft überwacht fortlaufend, ob die vorhandenen Daten für die Zielerreichung hinreichend zuverlässig sind.

(i) Beschränkungen hinsichtlich der Methoden und Daten

Eine Investition wird nur dann getätigt, wenn die Datengrundlage nach Auffassung der Investmentgesellschaft ausreichend ist, um die Investition im Rahmen des Auswahlverfahrens zu beurteilen. Investitionen, bei denen aufgrund mangelnder Datenverfügbarkeit diese Wertung nicht getroffen werden kann, werden entweder nicht erworben oder werden unter “#2 Andere Investitionen“ (siehe oben unter „(e) Aufteilung der Investitionen“) eingeordnet. Damit hat eine eingeschränkte Datenverfügbarkeit grundsätzlich keine Auswirkungen darauf, wie die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale erreicht werden.

(j) Sorgfaltspflicht

Die derigo GmbH & Co. KG hat bei der Verwaltung der Investmentgesellschaft die Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und der Delegierten Verordnung (EU) 231/2013 einzuhalten. Hiernach ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft verpflichtet, vor Erwerb von Vermögensgegenständen für die Investmentgesellschaft angemessene, dokumentierte und regelmäßig aktualisierte Sorgfaltsprüfungsprozesse einzuhalten. Die Dokumentation der Sorgfaltsprüfungsprozesse unterliegt der Prüfung durch die Interne Revision der Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie durch den Abschlussprüfer der Kapitalverwaltungsgesellschaft und durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Für die Investmentgesellschaft gelten die Rechnungslegungsvorschriften des KAGB, der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungs-Verordnung, des Handelsgesetzbuchs sowie der Verordnung (EU) 2019/2088. Der Anhang zum Jahresbericht enthält Informationen dazu, inwieweit die ökologischen oder sozialen Merkmale erfüllt wurden. Hieraus ergibt sich auch, in welchem Umfang die geplante Allokation gemäß Abschnitt (e) zu einem bestimmten Stichtag erreicht werden konnte. Die Rechnungslegung der Investmentgesellschaft wird durch einen Abschlussprüfer geprüft; der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers wird der BaFin vorgelegt.

(k) Mitwirkungspolitik

Die für die Anlagen der Investmentgesellschaft verantwortliche Kapitalverwaltungsgesellschaft ist Unterzeichnerin der Principles for Responsible Investment der Vereinten Nationen (UN-PRI). Bestandteil der UN-PRI sind auch die folgenden Prinzipien einer aktiven Mitwirkungspolitik:

Wir werden aktive Anteilseigner sein und ESG-Themen in unserer Investitionspolitik und -praxis berücksichtigen.
Wir werden Unternehmen und Körperschaften, in die wir investieren, zu einer angemessenen Offenlegung in Bezug auf ESG-Themen anhalten.

In diesem Zusammenhang gilt auch nach Tätigung einer Investition, dass deren Entwicklung von der Kapitalverwaltungsgesellschaft anhand der regelmäßigen Berichterstattung der Projektentwicklungsgesellschaften oder Immobilien-Projektentwicklungen beobachtet und durch regelmäßige Treffen und den Austausch mit dem Managementteam der jeweiligen Projektentwicklungspartner überwacht. Sollte über die Laufzeit ein Absinken des bei der Investition ermittelten Scores festgestellt werden, wird die Kapitalverwaltungsgesellschaft im Dialog mit dem Managementteam der jeweiligen Projektentwicklungspartner auf eine stärkere Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsindikatoren, insbesondere in den Bereichen, in denen eine negative Entwicklung aufgetreten ist, hinwirken (beispielsweise durch die Ausübung von Stimm- und anderen Gesellschafterrechten).

Weitere Informationen zu den nachhaltigkeitsbezogenen Offenlegungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft, einschließlich der Erklärung zu nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (Art. 4 Offenlegungsverordnung) sowie der periodischen Berichte gemäß Art. 11 Offenlegungsverordnung, finden Sie auf der Website der Kapitalverwaltungsgesellschaft unter: www.derigo.de/nachhaltigkeit

Stand: 7. Oktober 2025